home staging team
Mieszkanie 80 m² Warszawa
Jak przemieniłam mieszkanie w hit sprzedażowy?
To było jedno z tych mieszkań, które większość osób określa jednym zdaniem:
„do generalnego remontu”. Dwupoziomowe wnętrze z lat 80 -tych, ciężkie meble, klimat PRL-u i moment rynkowy, w którym to kupujący dyktują warunki. Brzmi jak przepis na długą, nerwową sprzedaż i bolesne negocjacje ceny. A jednak — ta historia zakończyła się sprzedażą powyżej ceny ofertowej.
Sytuacja klienta
Historia tego mieszkania zaczęła się na długo przed wystawieniem ogłoszenia. Lokal położony był w świetnej lokalizacji w Warszawie blisko Kępy Potockiej, w zielonym, spokojnym otoczeniu, z dostępem do sklepów i infrastruktury miejskiej. Jednocześnie sam budynek pochodził z lat 80.
Przez wiele lat mieszkała tu starsza pani — mama właściciela. Wnętrze było pełne wspomnień, pamiątek rodzinnych i przedmiotów gromadzonych latami. Autentyczne, ale zupełnie nieprzystające do oczekiwań dzisiejszych kupujących. Brak bieżących napraw, przestarzałe instalacje i ciężki wystrój powodowały jedno: potencjalny nabywca widział wysokie koszty remontu, a to niemal zawsze oznacza presję na obniżenie ceny.
Właściciel był rozdarty.
Z jednej strony czuł, że to mieszkanie ma potencjał.
Z drugiej — intuicyjnie wiedział, że rynek może go „rozegrać”.
Dlatego zaprosił mnie na konsultację z bardzo konkretnym pytaniem:
Czy da się sprzedać to mieszkanie drożej — i co naprawdę trzeba zrobić, żeby nie przeinwestować?
Zobacz
jak było przed
Zobacz
Efekty po
Konsultacja i kluczowa decyzja
Już na pierwszym spotkaniu było jasne jedno: remont tak — ale wyłącznie pod sprzedaż, a nie „pod siebie”.
To jeden z najczęstszych błędów właścicieli: inwestują w rozwiązania zgodne z własnym gustem i potrzebami, zamiast z realnymi oczekiwaniami rynku.
Po dokładnej analizie mieszkania zaproponowałam konkretny plan:
- układ funkcjonalny był bardzo dobry — bez ingerencji,
- jasno określiłam, czego absolutnie nie robić,
- wskazałam miejsca, gdzie nie warto wydawać pieniędzy,
- oraz te, gdzie wystarczy prosty, przemyślany zabieg, by zmienić odbiór całości
Moje działania
Kluczowy okazał się decluttering — gruntowne odgracenie wnętrza wypełnionego pamiątkami, książkami, bibelotami i nadmiarem mebli.
Właściciel zdecydował się na:
- lifting mieszkania,
- odmalowanie,
- niezbędne naprawy,
- częściową wymianę instalacji hydraulicznej i elektrycznej.
Remont został wykonany dokładnie według tej strategii. Pojawiła się nawet pierwsza oferta od sąsiada.
I wtedy padło kolejne pytanie: Czy przy profesjonalnym przygotowaniu i sprzedaży możemy osiągnąć jeszcze więcej?
Strategia sprzedaży
Po analizie rynku przedstawiłam realne widełki cenowe oraz warunki skutecznej sprzedaży.
Właściciel zdecydował się powierzyć mi pełną koordynację całego procesu, zdejmując z siebie stres, czasochłonne decyzje i negocjacje.
Strategia obejmowała:
- home staging dopasowany do lokalizacji i charakteru nieruchomości,
- maksymalne wykorzystanie istniejących zasobów,
- intensywną, aktywną sprzedaż,
- selekcję klientów realnie zdolnych do finalizacji transakcji.
Koncepcja wnętrza do sprzedaży
Ze względu na istniejące elementy stałe — podłogi oraz ciężką zabudowę meblową z lat 80. — zdecydowałam się nie walczyć z charakterem wnętrza, lecz go wykorzystać.
Postawiłam na:
- styl modern vintage, spójny z historią mieszkania, ale atrakcyjny wizualnie.
- Wyróżniający ciepły, miodowy odcień,
- przełamanie całości zielenią nawiązującą do otoczenia.
Największym wyzwaniem były łazienki.
Zamiast kosztownego remontu — świadoma decyzja biznesowa i jasna komunikacja w ogłoszeniu.
Przygotowanie nieruchomości
Proces przygotowania trwał ponad 2 tygodnie.
Zakres prac obejmował m.in.:
- wykorzystanie części mebli właściciela,
- uzupełnienie aranżacji meblami i dodatkami z mojego magazynu,
- dodanie przytulności tekstyliami,
- wymianę i montaż oświetlenia,
- transport, prasowanie i dopasowanie zasłon,
- wymianę ciężkich dekoracji na lekkie grafiki,
- uporządkowanie regałów,
- finalną stylizację wnętrz pod zdjęcia
Następnie, wspólnie z fotografem:
- wykonaliśmy profesjonalną sesję zdjęciową,
- nagraliśmy film promocyjny,
- przygotowałam rzut mieszkania, opis ogłoszenia, materiały do social mediów
- i uruchomiłam aktywną kampanię sprzedażową.
Sprzedaż na trudnym rynku
Już podczas pierwszego dnia otwartego: 10 prezentacji i 1 klient gotowy zaakceptować warunki.
Było jednak jedno „ale” , kupujący musieli najpierw sprzedać własną nieruchomość. Podjęliśmy decyzję – nie zatrzymujemy sprzedaży. Rynek był wyjątkowo wymagający
- wysokie stopy procentowe,
- niepewna sytuacja geopolityczna,
- duża liczba ofert i spadkowa tendencja cen,
- rynek kupującego, który stawiał warunki.
Łącznie przeprowadziłam ponad 30 prezentacji.
Zainteresowanie było duże — brakowało tylko jednego:decydenta
Finał: licytacja i sprzedaż powyżej ceny ofertowej
Gdy pojawił się realnie zdecydowany klient, sytuacja zmieniła się dynamicznie:
- inni zainteresowani wrócili do rozmów,
- zaczęli podnosić swoje oferty,
- doszło do licytacji ceny.
Finalnie właściciel wybrał najlepszą propozycję.
Podpisaliśmy umowę rezerwacyjną i rozpoczął się proces notarialny.
Całość — od startu sprzedaży do aktu — zamknęła się w 3 miesiącach.
Efekt końcowy
- ponad 30 prezentacji
- ogromne zainteresowanie mimo trudnego rynku
- sprzedaż powyżej ceny ofertowej
- brak generalnego remontu
- przemyślana inwestycja zamiast przeinwestowania
Łącznie przeprowadziłam ponad 30 prezentacji.
Zainteresowanie było duże — brakowało tylko jednego:decydenta
Podsumowanie
Ta realizacja pokazuje, że nawet mieszkanie określane jako „do generalnego remontu” może stać się atrakcyjną ofertą rynkową. Kluczem nie jest kosztowna modernizacja, lecz przemyślana strategia, właściwe decyzje inwestycyjne i świadome przygotowanie do sprzedaży. Odpowiednio zaplanowany lifting, dopasowana koncepcja wnętrza oraz aktywna sprzedaż pozwalają osiągnąć bardzo dobry wynik — nawet na wymagającym rynku kupującego.
Opinia klienta
„Jeśli zastanawiacie się, jak podejść do sprzedaży mieszkania i jaką realną cenę możecie uzyskać, to Pani Wiola z Home Staging Team jest właśnie dla Was.
Na początku pomaga w ocenie możliwości: czy lepiej zdecydować się na najem, czy sprzedaż. Jeśli wybór pada na sprzedaż, HST zapewnia kompleksowe i profesjonalne wsparcie, obejmujące m.in.:
1. Ocenę potencjału mieszkania – czyli fachowe spojrzenie na to, co w nieruchomości można podkreślić.
2. Przygotowanie wytycznych remontowych – wskazówki, co należy poprawić, by uzyskać pożądany efekt rozsądnym budżetem i nakładem pracy tak, aby jak najlepiej przygotować mieszkanie do sprzedaży.
3. Określenie niezbędnych dodatków – lista rzeczy, które warto dokupić i wykorzystać przy dekorowaniu mieszkania po remoncie.
4. Profesjonalna sesja zdjęciowa z materiałem video.
5. Pełne wsparcie procesu prezentacji mieszkania wraz z pośrednictwem w odpowiadaniu na pytania kupujących oraz prowadzenie negocjacji cenowych (w uzgodnieniu strategii ze sprzedającym).
6. Przygotowanie do formalności notarialnych – pomoc w analizie aktu, formułowaniu uwag oraz uczestnictwo przy podpisaniu dokumentów.
7. Organizację procesu przekazania mieszkania – tak, by całość przebiegła sprawnie i bez stresu.
Co dla mnie najważniejsze – Pani Wiole podjęła się sprzedaży mieszkania za cenę korzystniejszą, niżeli inne wstępne wyceny. I zrobiła to z sukcesem! To najlepszy dowód na ogromne zaangażowanie, wiedzę i profesjonalizm Pani Wioli.
Z pełnym przekonaniem mogę powiedzieć: jeśli chcecie sprzedać mieszkanie skutecznie, korzystnie i bezpiecznie – polecam Panią Wiolę z Home Staging Team!”
Łukasz Jeżyński
